Väitös: Vastuun rajat kiinteistön kaupassa

OTM Pirkko Heikkinen tarkastelee väitöstutkimuksessaan myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta sekä vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimusta yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa. Velvollisuuksia ja yksilöintivaatimusta arvioidaan sääntelyn tavoitteena olevan tasapainon lähtökohdista.

Kiinteistön kaupassa myyjä voi rajoittaa laatuvirhevastuutaan täyttämällä tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa. Ostaja puolestaan voi täyttämällä ennakkotarkastusvelvollisuutensa varmistaa oikeutensa vedota kaupan teon jälkeen mahdollisesti havaittaviin vikoihin ja puutteisiin. Kiinteistön kaupan sääntelyssä myyjän laajaa tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta ja laatuvirhevastuuta tasapainottaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus.

Tutkimuksen mukaan ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden tulkinnassa ei kuitenkaan täysin toteudu myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta tasapainottava vaikutus. Osapuolet voivat maakaaren mukaan myös sopia myyjän vastuun rajoittamisesta. Vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksen tulkinta on kuitenkin johtanut siihen, että yksityishenkilöiden välisessä kiinteistön kaupassa myyjän mahdollisuus pätevästi sopia laatuvirhevastuunsa rajoittamisesta on erittäin vaikeaa.

Kiinteistön kaupassa myyjän tulee antaa ostajalle kaikki keskeiset kaupan kohdetta koskevat tiedot. Ostajan on puolestaan täytettävä ennakkotarkastusvelvollisuutensa tutustumalla huolellisesti kaupan kohteeseen. Ennakkotarkastuksessa havaittavat kaupan kohteen kuntoon liittyvät epäilyttävät seikat voivat laajentaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta niin, että ostajan on ryhdyttävä tarkempiin jopa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin. Tutkimuksessa nostetaan esiin seikkoja, jotka vaikuttavat ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen.

Kiinteistön kaupan virhesääntelyssä on pyritty tasapainottamaan myyjän laajaa tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta ja ankaraa virhevastuuta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudella.

—Tätä tasapainottavaa vaikutusta tarkempien tutkimusten eli teknisten tai tavanomaisesta poikkeavien toimenpiteiden suorittaminen juuri mitä parhaiten ilmentää. Toimenpiteet edellyttävät luonnollisesti myyjän suostumusta, Heikkinen kertoo.

Vastuunrajoitusehtoa koskevalla sääntelyllä on myös pyritty toteuttamaan myyjän ja ostajan oikeuksien välistä tasapainoa. Myyjällä on oikeus rajoittaa vastuutaan ja ostajalla on oikeus vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimuksen avulla saada yksilöity tieto siitä, mistä virheistä myyjä ei vastaa. Tutkimuksessa vastuunrajoitusehdon yksilöintivaatimus täsmentyy virheiden yksilöinnin sijaan vastuunrajoitusehdon selkeyden ja yksiselitteisyyden vaatimukseksi.

Myyjän ja ostajan velvollisuuksia ja vastuun rajoja on arvioitu laajasti myös muissa pohjoismaissa. Tutkimuksessa onkin hyödynnetty laajasti myös pohjoismaista oikeuskirjallisuutta ja oikeuskäytäntöä.

Tietoja väitöstilaisuudesta:

Oikeustieteen maisteri Pirkko Heikkisen väitöskirja Vastuunrajat kiinteistön kaupassa Tutkimus myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja vastuunrajoituksen yksilöintivaatimuksesta tarkastetaan Lapin yliopiston oikeustieteiden tiedekunnassa perjantaina 31. elokuuta kello 12 luentosalissa 2 (Yliopistonkatu 8, Rovaniemi). Vastaväittäjänä on professori Matti Ilmari Niemi (Itä-Suomen yliopisto) ja kustoksena oikeusneuvos Eva Tammi-Salminen (Korkein oikeus). Väitöstilaisuuden jälkeen oikeustieteiden tiedekunnan järjestämä kahvitarjoilu ravintola Fellissä.

Tietoja väittelijästä:

Pirkko Heikkinen (s. 1964) on kirjoittanut ylioppilaaksi Rovaniemen keskustan lukiosta vuonna 1983 ja valmistunut ylioppilasmerkonomiksi Rovaniemen kauppaoppilaitoksesta vuonna 1986. Heikkinen aloitti oikeustieteen opinnot Lapin yliopistossa vuonna 2005 ja valmistui oikeustieteen maisteriksi vuonna 2009. Vuosina 1986-1988 Heikkinen toimi pankkitoimihenkilönä ja vuosina 1988-2009 asianajotoimistossa sihteerinä. Lapin yliopistosta valmistumisen jälkeen Heikkinen on toiminut Lapin yliopiston oikeustieteiden tiedekunnassa taloudellisten suhteiden tutkijana.

Lisätietoja:

Pirkko Heikkinen, puh. 040 484 4047, [email protected]

Väitöskirjan lehdistökappaleet ja valokuva väittelijästä ovat saatavissa Lapin yliopiston viestinnästä: tiedotus(at)ulapland.fi

Väitöskirjan myynti: Alma Talent Oy, [email protected]

Tietoja julkaisusta:

Pirkko Heikkinen: Vastuunrajat kiinteistön kaupassa. Tutkimus myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja vastuunrajoituksen yksilöintivaatimuksesta. Alma Talent Oy. ISBN 978-952-14-3559-1.