Syyskuun 2023 asuntomarkkinakatsaus: Kauppa edelleen vaimeaa kolmoskvartaalissa, kuluttajien ostovoiman suotuisa kehitys tärkeää asuntomarkkinoiden kannalta

Asuntokaupassa ei syyskuussa nähty suuria muutoksia kuluvan vuoden trendeihin, ja kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin yli 4 000 asuntokauppaa. ”Maltilliset tuloveronkevennykset ovat tärkeitä ensi vuodelle kotitalouksien ostovoiman parantamiseksi. Suomi tarvitsee kasvua ja aktiivisuutta asuntomarkkinoille”, korostaa toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa Kiinteistönvälitysalan Keskusliitosta.

Päähuomiot: 

• Kauppavolyymissä ollaan edelleen kokonaisuutena noin kolmanneksen alemmalla tasolla edelliseen vuoteen verrattuna. Syyskuun tai vuoden kolmannen kvartaalin luvut eivät osoittaneet elpymistä, kun vetureina toimineet pääkaupunkiseudun kerrostaloasuntojen vaihdanta sekä uudistuotannon kauppa yskivät edelleen. Rivitalo- ja omakotitalovetoinen muu Suomi pärjäsi suhteellisesti paremmin.
• Myyntiajat käytetyissä asunnoissa pääasiassa lyhentyivät syyskuussa elokuuhun verrattuna muutamilla päivillä. 
• Käytettyjen asuntojen hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin -1,3 % ja muissa isoissa kaupungeissa -3,1 %.

Asuntokaupan määrä noudatteli syyskuussa vuoden 2023 trendejä

Asuntokaupassa ei nähty suuria muutoksia syyskuussa kuluvan vuoden trendeihin. Kauppaa käydään kuitenkin jatkuvasti kaikissa olosuhteissa ja suhdanteissa. 

”Asuntojen hinnat laskivat syyskuussa erityisesti pääkaupunkiseudulla. Vantaalla vanhojen kerrostalojen osalta hinnat kuitenkin olivat nousussa, mikä kertoo siitä, että ennusteet asuntojen hintojen käänteestä pääkaupunkiseudulla on lähellä”, arvioi toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa Kiinteistönvälitysalan Keskusliitosta. 

”Väestönkasvu on suurissa kaupungeissa ollut tänä vuonna voimakasta, työllisyys on pysynyt hyvällä tasolla ja ostovoima on kääntynyt kehittynyt positiivisesti. Suomen kansantalouden kannalta olisi tärkeää, että asuntokauppa olisi aktiivisempaa. Kun kauppa käy, rakentaminen vetää. Rakennusalan haasteet ovat heikossa kysynnässä ja kasvaneissa kustannuksissa. Hintatasot ovat tulleet realistisille tasoille, joten on hyvä aika katsoa uteliaasti, mitä asuntomarkkinoilla on tarjolla,” Viljamaa huomioi. 

Asuntolainojen enimmäisluototussuhde pitää palauttaa perustasolle 90 prosenttiin ja asuntolainojen takaisinmaksuaika 35 vuoteen

Finanssivalvonnan johtokunta päätti kokouksessaan 27.9.2023 säilyttää asuntolainakaton eli enimmäisluototussuhteen aiemmalla tasollaan 85 prosentissa. 

”Finanssivalvonta laski asuntolainojen enimmäisluototussuhteen 90 prosentista 85 prosenttiin kesäkuussa 2021, kun asuntomarkkinat kävivät kuumana. Tuolloin päätös oli perusteltu, mutta nyt enimmäisluototusaste olisi pitänyt palauttaa takaisin perustasolle 90 prosenttiin. Päätöksellä negatiivisia vaikutuksia kansantaloudelle kasvun edellytysten hidastumisena ja perheille asuntohaaveiden pysähtyessä pankissa. Nyt tarvitaan lisää liikkumavaraa”, Viljamaa sanoo. 

Kotitalouksien velkaantumisaste oli laskenut 5,4 prosenttiyksikköä kesäkuun loppuun mennessä vuoden 2022 lopusta. Tämä johtuu siitä, että suomalaiset asuntovelalliset lyhentävät lainojaan säntillisesti ja ovat tehneet runsaasti myös ylimääräisiä lyhennyksiä. Velkaantumisaste on kesän jälkeen jatkanut laskuaan.

”Tämän vuoden heinäkuussa tulivat voimaan myös asuntolainojen enimmäispituuden rajaus 30 vuoteen, taloyhtiölainojen sääntelyä ja muita toimenpiteitä. Sääntelyä on tullut lisää ja kiristykset osuivat huonoimpaan mahdolliseen aikaan asuntomarkkinoiden tilanteen kannalta”, Viljamaa painottaa. 

Asuntokaupan ja asuntomarkkinoiden alennustila on jatkunut jo vuoden. Viljamaan mukaan nyt olisi ollut tärkeää, että olisi palattu asuntolainojen enimmäisluototusasteessa edes perustasolle. 

”Suomen Pankin ja pankkien mukaan asuntovelallisten lainanhoitokyky on säilynyt hyvänä ja asuntolainakannan verrattain nopea lasku vahvistaa tätä näkemystä.”

Kiinteistönvälitysala pitää tärkeänä, että julkisen talouden kestävyydestä pidetään huolta. Se on välttämätöntä, jotta Suomen tulevaisuudennäkymät säilyvät positiivisina. 

”Maltilliset tuloveronkevennykset ovat tärkeitä ensi vuodelle, jotta ihmisten ostovoima kehittyy positiivisesti. Suomi tarvitsee kasvua ja lisää aktiivisuutta asuntomarkkinoille.” 

”Valtion kannalta kustannusneutraaleja keinoja olisivat sääntelyn tarkentaminen vastaamaan nykyistä tilannetta. Uusien asuntolainojen enimmäistakaisinmaksuaika pitää palauttaa takaisin 35 vuoteen ja enimmäisluototussuhde perustasolle 90 prosenttiin omistusasuntoa ostaville. Nämä toimenpiteet itseasiassa lisäisivät aktiivisuutta asuntomarkkinoilla, ja näin ollen valtio saisi myös lisää verotuloja”, Viljamaa toteaa.

Myyntimäärät noin kolmanneksen pienemmät viiden vuoden keskiarvoa

Käytettyjen asuntojen kauppoja tehtiin syyskuussa valtakunnallisesti 3 822 kpl, mikä on -31,4 % alle viime vuoden vastaavan sekä -36,0 % alle syyskuun viiden viime vuoden keskiarvon. Asunnoista kerrostaloasuntoja olivat 1 766 kpl (-37,6 %; -41,1 % 5 v ka.), rivitaloasuntoja ja paritaloasuntoja 948 kpl (-32,0 %; -35,6 % 5 v ka.) sekä omakotitaloja ja erillistaloja 1 108 kpl (-17,7 %; -26,1 % 5 v ka.). 

Suurissa kaupungeissa käytettyjen asuntojen kauppavolyymi oli syyskuussa 2 050 kpl, mikä on -35,8 % alle viime vuoden 2022 tason ja -48,0 % alle vuoden 2021 kauppamäärien. Muualla Suomessa volyymit olivat -25,5 % vuoden takaista alhaisemmalla tasolla jääden 1 772 kauppaan. 

Pääkaupunkiseudulla käytettyjen asuntojen syyskuun kauppamäärät (758 kpl) olivat -43,0 % alemmalla tasolla kuin viime vuoden syyskuussa, ja pääkaupunkiseudun kehyskunnissa kauppamäärät olivat yhteensä 220 kpl (-44,7 %). Muu Suomi pärjäsi aluevertailussa hieman paremmin, yhteensä 2 844 kauppaa merkitsi -26,1 % volyymin pudotusta viime vuoden syyskuuhun verrattuna.

Käytettyjen asuntojen kauppoja tehtiin Helsingissä 442 kpl (-42,2 %), Espoossa 170 kpl (-42,4 %), ja Vantaalla 146 kpl (-45,7 %). Kaupunkivertailussa suurten kaupunkien kanssa kauppamääriltään toisena oleva Tampere ylsi 225 kauppaan (-35,9 %), ja myös Oulu pääsi 207 kpl käytettyjen asuntojen kaupallaan lähes samoihin lukemiin jääden vain -26,1 %  viime vuodesta. Turussa tehtiin 152 vanhojen asuntojen kauppaa (-37,4 %), Jyväskylässä 133 kpl (-22,2 %) ja Kuopiossa 121 kpl (-21,4 %). Lahdessa kauppamäärät jäivät syyskuun vertailussa ensimmäistä kertaa alle 100 kaupan tason 97 kappaleen asuntokaupallaan, mikä on -33,6 % alle viime vuoden syyskuun tason (146 kpl).

Maakunnittain tarkasteltuna syyskuussa tehtiin käytettyjen asuntojen kauppoja Uudellamaalla 1 145 kpl (-41,2 %), Pirkanmaalla 444 kpl (-28,4 %), Varsinais-Suomessa 344 kpl (-34,8 %), ja Pohjois-Pohjanmaalla 318 kpl (-20,3 %). Keski-Suomen asuntokauppamäärät toivat 214 kaupallaan positiivisen poikkeuksen muuten alavireiseen markkinaan, kun volyymi oli vain -11,2 % edellistä vuotta alhaisempi. Muissa maakunnissa käytiin kauppaa välillä -18,2 % (Kymenlaakso) ja -38,2 % (Etelä-Karjala) alhaisemmilla tasoilla.

Uusien asuntojen raportoidut kauppamäärät olivat syyskuussa koko maassa 192 kpl, mikä on -59,6 % alle viime vuoden tason (syyskuussa 2022-44,2 % vrt. syyskuu 2021). Uusien asuntojen kauppamäärät jäivät siten syyskuussa -78,2 % alle viiden vuoden syyskuun keskiarvon.

Vuoden kolmatta kvartaalia kokonaisuutena katsottaessa käytettyjen asuntojen myyntimäärät, yhteensä 11 646 kpl, olivat -27,7 % alle viime vuoden tason, mikä on jatkumoa vuoden 2022 viimeiseen ja vuoden 2023 aiempiin vuosineljänneksiin (4Q22: 11 724 kpl, 1Q23: 11 153 kpl, 2Q23: 11 976 kpl). Kolmannen kvartaalin aikana myytiin 5 515 kpl käytettyjä kerrostaloasuntoja (-31,3 %), 2 882 rivitaloasuntoa (-28,3 %) sekä 3 249 kpl (-20,1 %) omakotitaloja. Uusien asuntojen kauppojen määrä jäi 512 kappaleeseen (-61,5 %; -78,7 % 5 v ka.).

Vuoden 2023 kolmen vuosineljänneksen aikana on myyty 34 775 käytettyä asuntoa (-30,0 %, -29,2 % 5 v ka.), joista kerrostaloasuntoja hieman yli puolet, yhteensä 17 464 kpl, ja rivitaloasuntoja neljännes (8 704 kpl), sekä omakotitaloja hieman alle neljännes (8 607 kpl). Uusia asuntoja on myyty vuoden alusta 1 596 kpl (-67,7 %, -77,9 % 5 v ka.), joista kerrostaloasuntoja oli 71,1 % (1 135 kpl), rivitaloasuntoja 21,9 % (349 kpl) ja omakotitaloja 7,0 % (112 kpl).

Asuntojen lisäksi kiinteistönvälittäjät ja rakennusyhtiöt raportoivat syyskuussa 307 loma-asunnon kauppaa (joista 2 kpl uudistuotantoa), 294 muiden kohteiden kuten liiketilojen ja parkkipaikkojen kauppoja (joista 51 kpl uudiskohteisiin liittyviä), sekä 75 tonteista tehtyä kauppaa. Kolmannen kvartaalin raportoitujen kauppakohteiden määrä oli syyskuun lukujen myötä yhteensä 14 457 kpl (-29,9 %), jolloin vuoden 2023 kolmen ensimmäisten kvartaalien yhteenlaskettu kokonaismäärä nousi 42 316 kappaleeseen (-33,2 %). Tämä on -35,1 % alle viiden vuoden keskiarvon.

Myyntiajat pääasiassa lyhentyivät muutamilla päivillä käytetyissä asunnoissa 

Myyntiajat käytetyissä asunnoissa pääasiassa lyhentyivät syyskuussa elokuuhun verrattuna vähän. Käytetyt kerrostaloasunnot myytiin pääkaupunkiseudulla keskimäärin 96 päivässä (elokuu 99 pv) ja muualla Suomessa 113 päivässä (elokuu 118 pv). Käytetyt omakotitalot myytiin pääkaupunkiseudulla keskimäärin 110 päivässä (elokuu 112 pv), muualla Suomessa 120 päivässä (elokuu 117 pv). 

Pääkaupunkiseudulla käytetyt yksiöt myytiin syyskuussa keskimäärin 88 päivässä, kaksiot 91 päivässä ja käytetyt kolmiot–neliöt 104 päivässä. Kaikki nämä asuntotyypit myytiin nyt nopeitten Helsingissä. Yksiöiden myynti vei Helsingissä 82 pv, Vantaalla siihen meni 96 päivää ja Espoossa 118 päivää. Kaksioiden myyntiaika Helsingissä oli 88 päivää, Espoossa 93 päivää ja Vantaalla 102 päivää. 3–4 huoneen kerrostaloasunnot myytiin Helsingissä 101 päivässä, Espoossa 107 päivässä ja Vantaalla 116 päivässä. 

Muualla Suomessa käytettyjen yksiöiden myyntiaika oli keskimäärin 111 päivää, kaksioiden 102 päivää ja kolmioiden–neliöiden 129 päivää.

Suurimpia kaupunkeja vertailtaessa käytettyjen asuntojen myyntiajat ovat tammi–syyskuun aikana lyhyimpiä Turussa (84 pv) ja Helsingissä (92 pv). Pisimpään myynti vei Lahdessa (113 pv) ja Kuopiossa (111 pv). 

Maakuntia vertailtaessa lyhyimmät käytettyjen asuntojen myyntiajat ovat tammi–syyskuun aikana olleet Varsinais-Suomessa (93 pv) ja Pirkanmaalla (99 pv), pisimmät taas Etelä-Karjalassa (139 pv) ja Satakunnassa (132 pv). 

Hinnoissa pientä laskua elokuusta 

Käytettyjen kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat perustuen KVKL laatuvakioituun hintaindeksiin (ei inflaatiokorjausta mukana) laskivat syyskuussa jonkin verran elokuusta. Pääkaupunkiseudulla laskua oli keskimäärin -1,3 % ja muissa isoissa kaupungeissa -3,1 %. Turussa laskua oli -5,9 %, Tampereella -3,4 % ja Oulussa -0,8 %. Käytetyn kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli pääkaupunkiseudulla 4 826 euroa ja muissa isoissa kaupungeissa 2 256 euroa. 

Kolmoskvartaalissa käytettyjen kerrostaloasuntojen hintakehityksen käyrä laski keskimäärin pääkaupunkiseudulla ja muissa isoissa kaupungeissa kakkoskvartaaliin verrattuna. Laskua oli niin Helsingissä, Tampereella kuin Espoossakin, mutta Turussa, Oulussa ja Vantaalla hintakäyrä kääntyi hienoiseen nousuun. Pääkaupunkiseudulla hinnat ovat hintaindeksissämme samalla tasolla (114) kuin vuoden 2019 kolmoskvartaalissa, ja muissa isoissa kaupungeissa vastaava hintataso (103) oli viimeksi alkuvuodesta 2017. 

Vuoden 2022 syyskuuhun verrattuna olivat keskineliöhinnat pääkaupunkiseudulla -9,7 % ja muissa isoissa kaupungeissa -10,1 % alemmalla tasolla. Turussa laskua on tullut -12,8 %, Tampereella -11,9 %, mutta Oulussa vain -2,7 %. 

Lähde: KVKL Hintaseurantapalvelu  
 
Lisätietoja:  

Tuomas Viljamaa 
toimitusjohtaja 
[email protected]  
P. +358 40 723 5821 

*)KVKL Hintaseurantapalvelun kattavuus 

• KVKL:n julkaisemiin tilastoihin ja markkinakatsauksiin viitatessa tulee lähde ilmoittaa seuraavasti: KVKL Hintaseurantapalvelu, www.hintaseurantapalvelu.fi, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, 6.10.2023 (katsauksen päiväys). 
• Taulukkoa tai kuviota lainatessa niiden tulee näkyä sellaisenaan, ja lähde tulee ilmoittaa lainauksen alla kuten edellä. 
• KVKL Hintaseurantapalveluun kerätään hinta- ja laatutiedot toteutuneista asunto- ja kiinteistökaupoista palvelussa mukana olevilta suomalaisilta kiinteistönvälittäjiltä ja rakennusliikkeiltä. Palvelun saavat käyttöönsä kaikki välitysliikerekisteriin merkityt kiinteistönvälittäjät sekä uudistuotannon osalta rakennusliikkeet, eikä käyttö edellytä liiton tai sen jäsenryhmittymien jäsenyyttä. KVKL Hintaseurantapalvelussa on tiedot yhteensä yli 1,6 miljoonasta asuntokaupasta vuodesta 1999 alkaen.
• KVKL Hintaseurantapalvelussa on mukana merkittävä määrä rakennusliikkeitä, joten sen tiedot antavat hyvän kuvan suoraan kuluttajille myytävien eli ns. kovan rahan uusien asuntojen markkinan kehittymisestä. 

KESKEISIMMÄT TILASTOT JA NIIDEN RAJAUKSET 

• Liitto seuraa markkinan kehittymistä kuukausi-, vuosineljännes- ja vuositasolla. Vertaamme ajanjakson toteutuneita kauppamääriä vastaavaan vuoden takaiseen määrään, ja julkaisemme tähän perustuen muutosprosentin. Pitkäaikaisena keskiarvona käytämme viiden edeltävän vuoden kauppamäärien keskiarvoa halutun jakson osalta, johon vertaamme kuluvan vuoden toteumaa.  
• Hintojen tilastointiin käytetään liiton käyttöön tuotettua vanhojen kerrostaloasuntojen laatuvakioitua hintaindeksiä, joka on laskettu 13 suurimmalle paikkakunnalle (Espoo, Helsinki, Jyväskylä, Kouvola, Kuopio, Lahti, Lappeenranta, Oulu, Pori, Tampere, Turku, Vaasa, Vantaa). Indeksin perusvuosi on 2015.  
• Myyntiaikojen tilastoinnissa käytetään myyntiaikojen keskiarvoa kohteille, joiden myyntiaika on 1–999 päivää. 

KATTAVUUSARVIO 

• Liiton tietojen kattavuus on laskettu vertailemalla KVKL Hintaseurantapalvelun tietoja Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen hinnat -tilastoon, joka sisältää lukumäärätiedot kaikista Suomessa tehdyistä vanhojen osakeasuntojen kaupoista perustuen verottajalta saatuihin tietoihin.  
• Hintaseurantapalvelun osalta vertailussa ovat mukana vanhojen kerros-, rivi- ja pari- ja erillistaloasuntojen sekä osakemuotoisten omakotitalojen kaupat. Tilastokeskuksen osalta mukana ovat vanhat kerros- ja rivitaloasunnot, joihin sisältyvät myös osakemuotoiset pientalot. 
• KVKL Hintaseurantapalvelu kattaa vuosittain noin 80 % vanhojen asuntojen kauppamääristä ja noin 90 % vanhojen asuntojen markkinan arvosta. 
• Uusien asuntojen osalta vertailu on tehty Tilastokeskuksen valmistuvien asuntojen tuotantoluvuista, jotka sisältävät muun muassa suoraan institutionaalisille sijoittajille rakennetut kohteet, joiden hintoja ei KVKL Hintaseurantapalvelussa tilastoida. KVKL Hintaseurantapalvelussa ei myöskään tilastoida esim. ARA-tuotantoa. KVKL Hintaseurantapalvelun kattavuus kokonaistuotantoluvuista vaihtelee siten vuosittain n. 25 % - 35 % välillä.